makalah estimasi biaya

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan yang Maha Esa, atas kasih dan penyertaanNya sehingga  penulis dapat menyelesaikan Tugas yang terkait dengan mata kuliah Estimasi Biaya. Dalam tugas Estimasi Biaya penulis ditugaskan untuk membuat Makalah yang terkait dengan “ Estimasi Biaya Proyek Konstruksi” dalam penyusunan makalah ini penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu penulis dalam penulisan makalah ini kepada :

1.      Ibu Esterlita Waney, ST.,M.Eng.,Mgmt selaku dosen pengajar mata kuliah Estimasi Biaya

2.      Orang Tua penulis yang selalu memberikan semangat serta dukungan sehingga penulis dapat menyelesaikan makalah ini

3.      Kepada teman-teman yang sudah memberikan saran dan kritik yang bisa dituangkan dalam penyusunan makalah ini.

Dalam  makalah ini penulis menyadari masih banyak kekurangan. untuk itu saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan, akhir kata penulis mengucapkan Terimakasih.

Manado, Februari 2016

                                                                                          Penulis

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR..................................................................................... i

DAFTAR ISI................................................................................................... ii

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang................................................................................ 1

1.2 Tujuan Penulisan............................................................................. 1

1.3 Rumusan Masalah........................................................................... 1

BAB II PEMBAHASAN

2.1 pengertian estimasi biaya................................................................ 2

2.2 Kegunaan estimasi biaya bagi pihak pihak terkait

    (pemilik proyek):............................................................................... 2

2.3 Kegunaan estimasi biaya bagi pihak pihak terkait

    (konsultan):....................................................................................... 2

2.4 Kegunaan estimasi biaya bagi pihak pihak terkait

(kontraktor)........................................................................................... 3

2.5 Teknik-Teknik Penjadwalan ..........................................................  3

2.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) ..................................................  4

2.7 Analisis Harga Satuan Pekerjaan ...................................................  5

2.8 Metode Pengumpulan Data............................................................ 6

2.9 analisis dan pembahasan...................................................................6

BAB III PENUTUP

3.1  Kesimpulan..................................................................................... 7

3.2  Saran............................................................................................... 7

Daftar pustaka ........................................................................................8

 BAB I

PENDAHULUAN

1.1  Latar Belakang

Estimasi, dalam arti umum merupakan usaha untuk menilai atau memperkirakan suatu nilai melalui analisis perhitungan dan berlandaskan pada pengalaman. Demikian halnya dengan estimasi biaya dalam pada suatu proyek kontruksi, tentunya dimaksudkan guna memperkirakan nilai pembiayaan suatu proyek.

Estimasi biaya konstruksi merupakan hal penting dalam dunia industri konstruksi. Ketidak akuratan estimasi dapat memberikan efek negatif pada seluruh proses konstruksi dan semua pihak yang terlibat. Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan owner harus menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor dapat menerima keuntungan yang layak Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen penawaran dan lainnya.

Estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan pada umumnya. Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada keahlian dan ketelitian estimator dalam mengikuti seluruh proses pekerjaan dan sesuai dengan informasi terbaru.

Proses analisis biaya konstruksi adalah suatu proses untuk mengestimasi biaya langsung yang secara umum digunakan sebagai dasar penawaran. Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan estimasi biaya konstruksi adalah menghitung secara detail harga satuan pekerjaan berdasarkan nilai indeks atau koefisien untuk analisis biaya bahan dan upah kerja. Hal lain yang perlu dipelajari pula dalam kegiatan ini adalah pengaruh produktivitas kerja dari para tukang yang melakukan pekerjaan sama yang berulang. Hal ini sangat penting dan tentu saja dapat mempengaruhi jumlah biaya konstruksi yang diperlukan apabila tingkat ketrampilan tukang dan kebiasaan tukang berbeda.

Pada tahap awal penentuan biaya sangat diperlukan dalam mengambil keputusan dengan estimator proyek. Pada tahap akhir penentuan biaya diperlukan untuk mengendalikan besarnya biaya proyek. Penentuan biaya juga berguna untuk menerbitkan biaya laporan bulanan. Tujuan akhirnya yakni menyelesaikan proyek sesuai kualitas, pada jadwal yang ditentukan didalam rencana anggaran.

1.2  Tujuan Penulisan

Membuat dan mampu memahami tentang penyusunan Estimasi Biaya Proyek Konstruksi.

1.3 Rumusan Masalah

1.      Apa yang dimaksud dengan estimasi biaya proyek konstruksi?

2.      Apa yang mendasar dari estimasi biaya proyek konstruksi?

3.      Bagaimana perhitungan dari suatu proyek konstruksi?

4.      Bagaimana struktur dari estimasi Biaya?

BAB II

PEMBAHASAN

2.1  Klasifikasi Bangunan Gedung

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan fungsi utama bangunan. Fungsi bangunan gedung dapat dikelompokkan dalam fungsi hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha, fungsi sosial dan budaya, dan fungsi khusus. Penentuan klasifikasi bangunan gedung atau bagian dari bangunan gedung ditentukan berdasarkan fungsi yang digunakan dalam perencanaan, pelaksanaan,atau perubahan yang diperlukan pada bangunan gedung.

2.2  Estimasi Anggaran Biaya Tahap Desain

Desain merupakan proses pembuatan deskripsi atau gambaran dari suatu fasilitas, dan biasanya dilengkapi dengan detail perencanaan dan spesifikasi, yang kemudian di implementasikan pada tahap kontruksi. Tahap desain merupakan tahap berikutnya setelah tahap perencanaan konseptual, namun masih termasuk di dalam tahap prakontruksi. Tahap desain ini ada 2 (dua) bagian, yaitu : Desain Skematik dan Detail Desain. Pada tahap Desain Skematik, tim desain (yang terdiri dari arsitek dan engineer) menginvestigasikan alternatif desain, material, dan sistem. Sedangkan pada tahap Detail Desain, tim desain mengevaluasi, memilih, menyelesaikan sistem utama dan komponen proyek. Jadwal proyek dan anggaran terus dikembangkan dan dimonitor selama tahap ini.

2..2.1 Dasar pertimbangan dalam estimasi Biaya Proyek Desain

1.      Sumber informasi, pengalaman di masa lampau

2.      Data-data proyek terdahulu dan laporan yang akurat

3.      Laporan maupun standar yang berlaku

4.      Kondisi perekonomian, baik dalam skala makro maupun mikro

5.      Kondisi sosial yang sedang terjadi disekitar

6.      Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan di sekitar proyek yang bersangkutan

2.3  Pembiayaan Pembangunan Bangunan Gedung Negara

Pembiayaan pembangunan bangunan gedung digolongkan pembiayaan pembangunan untuk pekerjaan standar (yang ada standar harga satuan tertingginya) dan pembiayaan pembangunan untuk pekerjaan non-standar (yang belum tersedia standar harga satua tertingginya). Pembiayaan pembangunan bangunan gedung dituangkan dalam Dokumen Pembiayaan yang terdiri atas komponenkomponen biaya untuk kegiatan pelaksanaan konstruksi, kegiatan pengawasan konstruksi atau manajemen konstruksi, kegiatan perencanaan konstruksi, dan kegiatan pengelolaan proyek.

2.3.1        Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata Per M2 Bangunan Bertingkat Untuk Bangunan Gedung.

Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2 bangunan gedung bertingkat adalah didasarkan pada harga satuan lantai dasar tertinggi per m2 untuk bangunan gedung bertingkat, kemudian dikalikan dengan koefisien atau faktor pengali untuk jumlah lantai yang bersangkutan, sebagai berikut:

Koefisien/ faktor pengali Bagunan gedung bertingkat

Jumlah lantai Bangunan	Harga satuan per m2 tertinggi
2 lantai	1,090 standard harga gedung bertingkat
3 lantai	1,120 standard harga gedung bertingkat
4 lantai	1,135 standard harga gedung bertingkat
5 lantai	1,162 standard harga gedung bertingkat
6 lantai	1,197 standard harga gedung bertingkat
7 lantai	1,236 standard harga gedung bertingkat
8 lantai	1,265 standard harga gedung bertingkat

2.3.2        Prosentase Komponen Pekerjaan Bangunan Gedung

Untuk pekerjaan standar bangunan gedung,sebagai pedoman penyusunan anggaran pembangunan yang lebih dari satu tahun anggaran dan peningkatan mutu dapat berpedoman pada prosentase komponenkomponen pekerjaan sebagai berikut :

Komponen	Gedung Negara
Pondasi	5% - 10 %
struktur	25% - 35 %
lantai	5 % - 10 %
Dinding	7% -10 %
Plafond	6% - 8 %
Atap	8 % -10 %
Utilitas	5 % - 8 %
finishing	10 % - 15 %

2.4  Rencana Anggaran Biaya

Rencana anggaran biaya merupakan perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan proyek pembangunan.

RAB = Σ ( Volume x Harga Satuan Pekerjaan )

Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda-beda di masing-masing daerah, hal ini disebabkan perbedaan harga satuan bahan dan upah tenaga kerja. Ada dua faktor yang berpengaruh terhadap penyusunan anggaran biaya suatu bangunan yaitu faktor teknis dan non teknis. Faktor teknis antara lain berupa ketentuan-ketentuan dan persyaratan yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan pembangunan serta gambargambar kontruksi bangunan. Sedangkan factor non teknis berupa harga-harga bahan bangunan dan upah tenaga kerja. Dalam melakukan anggaran biaya dapat dilakukan dengan dua cara yaitu anggaran biaya kasar (taksiran) dan anggaran biaya teliti.

2.5  Time Sceduleh ( rencana kerja )

Yang dimaksud dengan Penjadwalan ( Time Schedule ) adalah mengatur rencana kerja dari satu bagian atau unit pekerjaan.

Kegiatan ini meliputi :

1.      Kebutuhan tenaga kerja

2.      Kebutuhan material atau bahan

3.      Kebutuhan waktu

4.      dan Transportasiataupengangkutan

Dari time schedule kita akan mendapatkan gambaran lamanya pekerjaan dapat di selesaikan, serta bagian-bagian pekerjaan yang saling terkait antara satu dan lainnya.

2.5.1        Metode Penjadwalan Proyek

2.5.1.1 Barchard ( Diagrama Balok )

Metode ini mula-mula dipakai dan diperkenalkan oleh Hendri Lawrence Gantt pada tahun 1917. Metode ini bertujuan mengidentifikasikan unsur waktu dan urutan dalam merencanakan suatu kegiatan, yang terdiri dari waktu mulai, waktu selesai dan pada saat pelaporan. Barchart (Diagram Balok) sangat bermanfaat sebagai alat perencanaan dan komunikasi. Bila digabungkan dengan metode lain, misalnya grafik “S” dapat dipakai untuk aspek yang lebih luas. Kelemahan Barchart (Diagram Balok) adalah kurang dapat menjelaskan keterkaitan antara kegiatan yang satu dengan yang lainnya. misalnya kegiatan pondasi terjadi perubahan atau terlambat. Perubahan yang terjadi tersebut tidak terlihat secara langsung mempengaruhi kegiatan lainnya, hal tersebut disebabkan tidak jelasnya hubungan (relationship) antar kegiatan.

2.5.1.2 Jalur Kritis (CMP)

Teknik Metode Jalur Kritis (CPM) dikembangkan oleh James E. Kelly, Jr darI Remington Rand dan Morgan Walker dari Du Pond. Metode jaringan kerja CPM (Critical Path Method) atau metode I-J ialah sebuah activity on arrow (AOA) terdiri dari panah dan lingkaran. Panah merepresentasikan aktifitas, lingkaran atau nodal merepresentasikan even.

2.5.1.3 Metode Network

Metode Network (Network Analisys) adalah perbaikan dari metode diagram batang.

Metode ini menyajikan secara jelas hubungan ketergantungan antara bagian kegiatan dengan kegiatan lainnya yang digambarkan dalam diagram network. Dengan metode ini dapat diketahui bagian - bagian kegiatan yang harus didahulukan, yang harus menunggu selesainya kegiatan lain, dan kegiatan yang tak perlu tergesa-gesa. Metode Network Analisys ini mengalami penyempurnaan secara bertahap, yaitu Barchart, PERT, CPM, PDM dan terakhir adalah penjadwalan dengan komputer. Salah satu alat yang paling menyolok dalam penggunan alat bantu komputer adalah kemampuan mengolah data dalam jumlah besar dan dengan kemungkinan kesalahan yang kecil. Dengan demikian penyusunan jadwal dapat lebih cepat dan teliti. Setiap saat situasi proyek mengalami perubahan, komputer dapat melakukan perubahan tersebut dalam waktu singkat. Saat ini telah banyak program penjadwalan dengan menggunakan komputer. Pada dasarnya program-program tersebut berprinsip pada perhitungan CPM, PDM, dan dengan penampilan gantt chart yang disempurnakan sehingga hubungan keterkaitan tiap kegiatan tergambar dengan jelas. Dengan penggunaan komputer, penjadwalan dapat dilakukan secara terpadu (waktu, material, tenaga kerja serta biaya), cepat, tepat, memudahkan dalam pengambilan keputusan serta kunci-kunci pokok permasalahan pelaksanaan proyek.

2.6  Penyusunan Anggaran Biaya

Dalam penyusunan anggaran biaya, terlebih dahulu perlu diketahui untuk keperluan apa dan kapan anggaran biaya tersebut dibuat. Hal ini akan berpengaruh pada cara/sistem penyusunan dan hasil yang diharapkan. Penyusun anggaran biaya terdiri dari instansi/dinas/jawatan (khusus bangunan negara), perencana dan kontraktor. Cara/sistem penyusunan berbeda-beda meskipun berdasarkan pada prinsip yang sama.

Ada 2 (dua) macam jenis penyusunan anggaran biaya, yaitu :

1.      Anggaran biaya kasar / taksiran( cost estimate )

2.      Anggaran biaya teliti ( definitif )

2.6.1        Anggaran Biaya Kasar/Taksiran

Penyusunan anggaran biaya kasar memerlukan bahan-bahan antara lain gambar prarencana, keterangan singkat mengenai bahan-bahan bangunan yang digunakan, cara pembuatannya dan persyaratan pokok yang ditentukan. Faktor-faktor yang mempengaruhi dalam penyusunan anggaran biaya kasar antara lain :

1.      Jenis dan ukuran bangunan

2.      Jenis kontruksi (berat atau ringan)

3.      Lokasi bangunan

2.6.1.1  Cara Perhitungan Anggaran Biaya Kasar

Untuk menghitung anggaran biaya terlebih dahulu perlu disiapkan bahan-bahan yang telah diuraikan termasuk data/catatancatatan mengenai harga bangunan sejenis yang ada. Selanjutnya perlu ditetapkan ukuran pokok berdasarkan gambar prarencana yang akan dipakai sebagai dasar perhitungan untuk menentukan harga satuan pekerjaan. Yang dimaksud dengan ukuran pokok dalam penulisan disini adalah untuk bangunan gedung, yang dipakai sebagai ukuran pokok adalah luas lantai per m2, luas atap per m2 atau sisi bangunan per m3 (jarang digunakan).

Perkiraan harga satuan yang digunakan baik untuk perhitungan luas lantai, maupun isi bangunan, tergantung pada :

1.      Sifat atau bentuk bangunan yang meliputi : bangunan sederhana, bangunan sedang atau baik, bangunan megah atau monumental.

2.      Jenis bangunan yang meliputi : bangunan gedung, rumah tinggal, kantor, sekolah, gedung pertemuan dan sebagainya.

3.      Jenis Kontruksi yang meliputi : berat atau ringan dari kontruksi, gedung bertingkat/tidak bertingkat

4.      Jenis Bahan-bahan bangunan pokok yang digunakan Untuk menentukan ukuran pokok dapat ditempuh beberapa cara, yaitu :

a.       Luas lantai (ukuran dalam, ukuran sumbu dan ukuran luar).

b.      Luas atap (ukuran berdasarkan denah bangunan termasuk tritisan)

c.       Isi bangunan, dihitung berdasarkan uas lantai dikalikan tinggi gedung.

Ukuran tinggi gedung dihitung dari tenggah-tengah kedalaman fondasi (separuh tinggi pondasi dari alas pondasi sampai lantai) dengan tengah-tengah jarak antara talang atau tritisan dan puncak bangunan. Ruang bawah (basement) dihitung penuh.

2.6.2        Anggaran Biaya Teliti

Bahan-bahan yang diperlukan dalam penyusunan anggaran biaya teliti, antara lain :

a.       Peraturan dan syarat-syarat ( Bestek )

b.      Gambar rencana atau Gambar Bestek

c.       Buku analisa BOW.

d.      Peraturan-peraturan normalisasi yang bersangkutan

e.       Peraturan-peraturan bangunan Negara dan bangunan setempat.

f.       Syarat-syarat lain yang diperlukan.

2.6.2.1  Cara Menyusun Anggaran Biaya Teliti

Perhitungan yang dibuat untuk menyusun anggaran biaya teliti akan menghasilkan suatu biaya atau harga bangunan dan dengan biaya atau harga tersebut untuk pelaksanaan, bangunan akan terwujud sesuai dengan yang direncanakan. Oleh karena itu anggaran biaya teliti harus disusun dengan teliti, rinci dan selengkaplengkapnya. Sebelum mulai menghitung anggaran biaya teliti perlu diperhatikan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

Semua bahan untuk menyusun anggaran biaya teliti supaya dikumpulkan dan diatur

dengan rapi.

1.      Gambar-gambar rencana atau gambar bestek dan penjelasan atau keterangan yang tercantum dalam peraturan dan syarat-syarat atau bestek, berita acara atau risalah penjelasan pekerjaan harus selalu dicocokan satu sama lain.

2.      Membuat catatan sebanyak mungkin yang perlu, baik mengenai gambar bestek ataupun bestek.

3.      Menentukan sistim yang tepat dan teratur yang akan dipakai dalam perhitungan

2.6.2.2 Harga Satuan Pekerjaan

Harga satuan pekerjaan adalah jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja atau harga yang harus dibayar untuk menyelesaikan suatu pekerjaan konstruksi berdasarkan perhitungan analisis.. Analisis disini adalah ketentuan umum yang ditetapkan oleh Dinas Pekerjaan Umum Depok. Dalam Analisis Satuan Komponen, telah ditetapkan koefisien (indeks) jumlah tenaga kerja, bahan dan alat untuk satu satuan pekerjaan.

2.7  Perhitungan Rencana Anggaran Biaya

Secara umum dapat dirumuskan sebagai berikut :

RAB = Σ ( Volume x Harga satuan pekerjaan )

Dalam Penyusunan RAB diperlukan Jumlah volume per satuan pekerjaan dan analisa harga satuan pekerjaan berdasarkan gambar bestek serta syarat-syarat analisa pembangunan konstruksi berlaku.

2.7.1        Porsentase Bobot Pekerjaan

Prosentase bobot pekerjaan merupakan besarnya nilai prosentase tiap item-item pekerjaan, berdasarkan perbandingan antara anggaran biaya pekerjaan dengan harga bangunan. Secara skematis dapat digambarkan sebagai berikut:

Persentase Bobot Pekerjaan (PBP) = Volume x Harga satuan x 100 %

                                                            Harga Bangunan

2.8  Analisis Data

2.8.1        Komponen Biaya Standard dan Non standar

1.      Luas Bangunan 5 Lantai :

( 4 x 400 ) + 455 + 64 = 2.119 m2

2.      Harga Satuan Bangunan Kotip Depok (type A)

= Rp. 1,982,000.00 / m2

Faktor Pengali = 1.162

3.      Harga Satuan Per m2 Bangunan x Luas Lantai

= 1.162 x 1,982,000.00 x 2.119

= Rp 4,880,234,996.00

Bedasarkan pengalaman dan penelitian di lapangan dari beberapa macam proyek pekerjaan konstruksi yang telah dilakukan oleh Departemen Pemukiman dan Prasarana Wilayah, maka diperoleh komponen biaya standar dan non standar sebagai berikut :

KOMPONEN BIAYA STANDAR

No	Komponen	Estimasi	Harga (Rp)
1.	Pondasi	0.10	488,023,499.60
2.	Struktur	0.35	1,708,082,248.60
3.	Lantai	0.08	390,418,799.68
4.	Dinding	0.08	390,418,799.68
5.	Plafond	0.07	341,616,449.60
6.	Atap	0.10	488,023,499.60
7.	Utilitas	0.07	341,616,449.72
8.	Finishing	0.15	732,035,249.40
	TOTAL	1.00	4,880,234,996.00

KOMPONEN BIAYA NON STANDAR

No	Komponen	Estimasi	Harga (Rp)
1.	Tata Udara AC	0.08	390,418,799.68
2.	Tata suara	0.02	97,604,699.92
3.	Telepon	0.03	146,407,049.88
4.	Genset	0.05	244,011,749.80
5.	Sist.Deteksi & Penc.Kebakaran	0.05	244,011,749.80
6.	Furniture	0.05	244,011,749.80
7.	Penangkal Petir	0.01	48,802,349.96
8.	Peningkatan Mutu	0.06	292,814,099.76
	TOTAL	0.35	1,708,082,248.60

BAB II

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Dari pembahasan diatas penulis menarik suatu kesimpulan bahwa Anggaran biaya konstruksi pembangunan gedung bertingkat didapat dari hasil penjumlahan biaya standar dan non standar yang berdasarkan pada syarat teknis bangunan gedung, maka didapat perkiraan total biaya-biaya komponen kegiatan pembangunan bangunan gedung sebesar Rp 6,588,317,244.60.

Nilai Proyek yang didapat dari hasil estimasi anggaran biaya konstruksi pada

Pembanguna lebih kecil dibandingkan anggaran biaya konstruksi berdasarkan syarat teknis bangunan gedung. Artinya estimasi anggaran biaya konstruksi pada Pembangunan dapat digunakan dala pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Oleh karena itu proyek pembangunan bangunan gedung dilaksanakan dan dapat memenuhi syarat teknis pembangunan bangunan gedung.

3.2 Saran

Hal yang penting dalam pemilihan metode estimasi biaya proyek konstruksi mudah dan tidak mahal dalam penggunaannya. Parameter yang digunakan dalam estimasi anggaran biaya konstruksi untuk bangunan gedung adalah luas lantai dan jumlah lantai. Langkah awal yang harus diperhatikan adalah menentukan klasifikasi bangunan baik berdasarkan kegunaan bangunan ataupun kompleksitas. Parameter yang lebih penting adalah indeks harga bangunan gedung permeter persegi berdasarkan perencanaan program dan anggaran bangunan gedung yang dikeluarkan sesuai dengan daerah pelaksanaan proyek.